Kat karşılığı inşaat (müteahhit tarafında)
Olay
Müteahhit on daireli binayı 12.000.000 TL'ye tamamladı; sözleşmeye göre dört daire arsa sahibine bırakıldı. Dört dairenin maliyeti 4.800.000 TL, emsal bedeli 5.280.000 TL; daireler net alanı büyük olduğundan yüzde yirmi KDV'ye tabi. Arsa sahibi vergi mükellefi bir şirket.
Muhasebe kaydı
- Arsa sahibine dairelerin teslimi — emsal bedelle faturaBorç
- 120Alıcılar6.336.000 TL — arsa sahibi
Alacak- 600Yurtiçi Satışlar5.280.000 TL
- 391Hesaplanan KDV1.056.000 TL
- Arsa payının müteahhidin dairelerine maliyet olarak alınması — karşılıklı mahsupBorç
- 152Mamuller5.280.000 TL — arsa payı maliyeti
- 191İndirilecek KDV1.056.000 TL — arsa sahibi mükellefse
Alacak- 120Alıcılar6.336.000 TL
Dikkat
Kat karşılığı inşaat İKİ TESLİMDİR: müteahhit daire teslim eder, arsa sahibi arsa payı teslim eder. Müteahhidin faturası arsa sahibine BIRAKILAN dairelerin emsal bedeliyle kesilir; emsal bedel, dairelerin maliyet bedeline kanuni kâr payı eklenerek bulunur. Arsa sahibi gerçek kişiyse ve arsa ticari işletmesine dahil değilse arsa teslimi KDV'siz kalır, müteahhit KDV indiremez.
Vergisel değerlendirme
Arsa karşılığı inşaat işlerinde arsa sahibine bırakılan konut ya da işyerinin bedeli, 213 sayılı Kanunun 267'nci maddesindeki ikinci sıra maliyet bedeli esasına göre tespit edilir (3065 sayılı Kanun madde 27); arsa payı karşılığı teslim trampa hükmündedir (madde 2) ve KDV, dairelerin arsa sahibine teslim edildiği anda doğar (madde 10). İdare de vergiyi doğuran olayı dairelerin teslimi olarak görüyor.
Müteahhit için arsa sahibine bırakılan dairelerin emsal bedeli hem hasılattır hem kendi dairelerinin arsa maliyetidir; olayda kalan altı dairenin maliyeti 7.200.000 TL inşaat artı 5.280.000 TL arsa payıdır. Arsa sahibi mükellefse arsa payı için aynı bedelle fatura düzenler ve KDV karşılıklı mahsup edilir; mükellef değilse müteahhit gider pusulası düzenler, KDV yoktur.
Yanlış yapılan kayıt
- 152Mamuller12.000.000 TL — on dairenin maliyeti
- 151Yarı Mamuller — Üretim12.000.000 TL
Neden yanlış: Dört dairenin arsa sahibine teslimi KDV'li bir teslimdir; faturasız kalınca 1.056.000 TL KDV eksik beyan edilir. Arsa payı maliyete girmeyince kalan altı dairenin maliyeti düşük, satış kârı yüksek çıkar; inceleme hem KDV'yi hem cezayı ister.
Dayanağı
- Madde 27 Emsal Bedeli ve Emsal Ücreti
- Madde 2 Teslim3297 s.K. ile maddenin tamamı değiştirildi (eski metin dipnotta)
- Madde 267 Emsal Bedeli ve Emsal Ücreti700 s.K. ile ibare değişti
- Madde 10 Vergiyi Doğuran Olayın Meydana Gelmesi4503 s.K. ile ibare: “gümrük hattından geçilmesi” → “gümrük bölgesine girilmesi veya gümrük bölgesinden çıkılması”
- Arsa karşılığı inşaatta vergiyi doğuran olay dairelerin arsa sahibine teslimi, matrah emsal bedel2020-08-14 · 62030549-120[37-2016/628]-598228
Bu şema şu soruların cevabı
- Kat karşılığı inşaatta arsa sahibine fatura kesilir mi
- Arsa payı karşılığı teslim edilen dairelerin bedeli nasıl belirlenir
- Kat karşılığı inşaatta KDV ne zaman doğar
- Arsa sahibine verilen dairelerin emsal bedeli nasıl hesaplanır
- Müteahhidin arsa maliyeti nedir
- Arsa sahibi mükellef değilse arsa için belge nasıl düzenlenir
- Kat karşılığı sözleşmede iki teslim var mı
- Arsa sahibine bırakılan dairelerin KDV'sini kim öder