Özel inşaat daire satışı ve konut KDV oranı
Olay
Müteahhit kendi arsasına 2023 ruhsatıyla on daireli bina yaptı; toplam maliyet 12.000.000 TL. Net alanı yüz otuz metrekare olan bir daireyi 3.000.000 TL'ye sattı; net alanı yüz doksan metrekare olan çatı katının satışı ise kısmen genel orana tabi.
Muhasebe kaydı
- İnşaat tamamlandı — daireler mamul stokaBorç
- 152Mamuller12.000.000 TL — on daire
Alacak- 151Yarı Mamuller — Üretim12.000.000 TL
- Küçük dairenin satışı — yüzde on KDVBorç
- 102Bankalar3.300.000 TL
Alacak- 600Yurtiçi Satışlar3.000.000 TL
- 391Hesaplanan KDV300.000 TL
- Satılan dairenin maliyetiBorç
- 620Satılan Mamuller Maliyeti (-)1.200.000 TL
Alacak- 152Mamuller1.200.000 TL
Dikkat
Konut KDV oranını belirleyen şey NET ALAN ve YAPI RUHSATI TARİHİDİR: ruhsatı 1 Nisan 2022 ve sonrasında alınan konutlarda net alanı yüz elli metrekareye kadar olan kısım indirimli, aşan kısım genel orana tabidir; daha eski ruhsatlı konutlarda arsa birim değerine bağlı eski kural sürer. Oran satış tarihine göre değil ruhsata göre belirlenir; ruhsat tarihi değişirse oran da değişebilir.
Vergisel değerlendirme
Konut teslimlerinde oran Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenir (3065 sayılı Kanun madde 28): 1 Nisan 2022'den sonra ruhsat alan konutlarda net alanın yüz elli metrekareye kadar olan kısmı indirimli oranda, aşan kısım genel oranda vergilenir. Büyük dairede bedel net alana bölünüp iki oranla ayrı ayrı hesaplanır. İdare, esaslı proje değişikliğinde tadilat ruhsatının tarihinin esas alınacağını söylüyor.
Özel inşaatta daireler imal edilen emtiadır: arsa, malzeme, işçilik, proje, ruhsat ve yapı denetim giderleri maliyete girer (213 sayılı Kanun madde 275); inşaat sürerken yarı mamul, bitince mamul stokta izlenir ve satılan dairenin maliyeti satış anında sonuç hesabına gider. Vergiyi doğuran olay dairenin teslimidir (3065 sayılı Kanun madde 10); inşaat bitmeden alınan bedel avanstır. Kazanç ticari kazançtır (193 sayılı Kanun madde 37); tapu harcı alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı alınır.
Yanlış yapılan kayıt
- 102Bankalar3.600.000 TL
- 600Yurtiçi Satışlar3.000.000 TL
- 391Hesaplanan KDV600.000 TL — genel oran
Neden yanlış: Yüz elli metrekare altındaki konut indirimli orana tabidir; fazla hesaplanan KDV alıcıdan tahsil edilmişse iadesi alıcıya düzeltme gerektirir, eksik hesaplanan büyük dairede ise fark cezalı tarh edilir. Oran dairelerin net alanına göre tek tek belirlenir.
Dayanağı
- Madde 28 Oran (1)2018/11658 s. BKK ile 2018/11658 s. BKK ile oran/uygulama kararı
- Madde 275 İmal Edilen Emtia
- Madde 10 Vergiyi Doğuran Olayın Meydana Gelmesi4503 s.K. ile ibare: “gümrük hattından geçilmesi” → “gümrük bölgesine girilmesi veya gümrük bölgesinden çıkılması”
- Madde 37 Ticari Kazancın Tarifi4842 s.K. ile bent eklendi
- Esaslı proje değişikliğinde KDV oranı tadilat ruhsatının tarihine göre belirlenir2023-05-23 · E-39044742-130[Özelge]-568231
Bu şema şu soruların cevabı
- Konut satışında KDV oranı kaç
- Net alanı yüz elli metrekarenin altındaki konut yüzde on mu
- Yapı ruhsatı tarihi KDV oranını değiştirir mi
- Özel inşaatta daire maliyeti hangi hesapta toplanır
- Satılan dairenin maliyeti nasıl çıkarılır
- İnşaat bitmeden satılan dairede vergi ne zaman doğar
- Tadilat ruhsatı alınınca konut KDV oranı hangi ruhsata göre belirlenir
- Daire satışında tapu harcını kim öder