İşletme dışı şahsi taşınmazın satışı ve değer artışı kazancı
Olay
Şahıs işletmesi sahibi, işletmenin aktifine hiç kaydetmediği ve altı yıl önce edindiği iki daireyi bir defada aynı kişiye 8.000.000 TL'ye sattı; bedeli işletme hesabına yatırdı.
Muhasebe kaydı
- Satış bedelinin işletme hesabına yatırılması — hasılat değil, sahibin koyduğu sermayeBorç
- 102Bankalar8.000.000 TL
Alacak- 500Sermaye8.000.000 TL — işletmeye konulan
Dikkat
İşletmeye KAYITLI OLMAYAN taşınmaz sahibin şahsi malıdır: satışı işletmenin hasılatı değil, sahibin DEĞER ARTIŞI kazancıdır ve iktisaptan itibaren BEŞ YIL geçmişse vergi hiç doğmaz. Birden fazla taşınmazı ayrı ayrı ve sürekli satmak ise ticari faaliyet sayılır; bir defada topluca satış ticari sayılmaz. Satış bedeli işletme hesabına yatırılırsa bu hasılat değil, sahibin işletmeye koyduğu sermayedir.
Vergisel değerlendirme
İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız edinilenler hariç) gayrimenkullerin iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazanç değer artışı kazancıdır; maliyet bedeli elden çıkarma ayı hariç endekslenir ve yıllık istisna uygulanır (193 sayılı Kanun mükerrer madde 80). Beş yıl geçtikten sonra yapılan satışta değer artışı kazancı doğmaz; miras ya da bağışla edinilen taşınmazın satışı hiç bu kapsamda değildir (madde 81 ile birlikte).
İdare, ticari işletmenin aktifine kaydedilmemiş şahsi taşınmazların bir defada aynı kişiye satışını ticari faaliyet değil değer artışı kazancı saymış ve beş yıl geçmişse vergi doğmayacağını söylemiştir; taşınmaz alım satımının devamlılık arz etmesi ise ticari kazanç doğurur (madde 37). Satış bedelinin işletme hesabına yatırılması bedeli hasılat yapmaz; sahibin işletmeye sermaye koyması olarak kaydedilir.
Yanlış yapılan kayıt
- 102Bankalar8.000.000 TL
- 600Yurtiçi Satışlar8.000.000 TL — hasılat
- 391Hesaplanan KDVKDV
Neden yanlış: Taşınmaz işletmenin değil sahibin malıdır; hasılat yazılınca ticari kazanç yersiz büyür ve KDV yersiz hesaplanır. Beş yıl geçmiş satış vergisizken işletme üzerinden iki vergi ödenmiş olur.
Dayanağı
- Mükerrer Madde 80 Değer Artışı Kazançları7104 s.K. ile ibare değişti
- Madde 37 Ticari Kazancın Tarifi4842 s.K. ile bent eklendi
- Madde 81 Vergilendirilmeyecek Değer Artışı Kazançları4783 s.K. ile madde değişti
- Ticari işletmenin aktifine kayıtlı olmayan şahsi taşınmazların bir defada aynı kişiye satışı değer artışı kazancıdır; beş yıl geçmişse vergi doğmaz2024-08-02 · E-62030549-120-1034513
Bu şema şu soruların cevabı
- Şahsi taşınmaz satışı ticari kazanç mı değer artışı kazancı mı
- Taşınmaz kaç yıl sonra satılırsa vergi doğmaz
- Birden fazla taşınmazın aynı kişiye toplu satışı ticari faaliyet sayılır mı
- Değer artışı kazancında maliyet endekslenir mi
- Şahsi taşınmazın satışı işletme kayıtlarına girer mi
- Miras kalan taşınmazın satışında değer artışı doğar mı
- Değer artışı kazancı istisnası ne kadar